Հայաստանի հիփոթեքային շուկան ակտիվանում է, սակայն ոչ առանց խոչընդոտների

ԵՐԵՎԱՆ, 13 ՄԱՐՏԻ, ԱՐՄԵՆՊՐԵՍ: Հայաստանում հիփոթեքային շուկայի զարգացման հեռանկարների, առկա խնդիրների, երկարաժամկետ եւ էժան միջոցների ներգրավման անհրաժեշտության մասին«Արմենպրես»-ը զրուցել է Ազգային հիփոթեքային ընկերության տնօրեն ՄհերԵդիգարյանի հետ։

-Հայաստանի հիփոթեքային շուկան նախորդ տարի գրանցեց ավելի քան 12.6 տոկոս աճ՝ գերազանցելով 163 մլրդ դրամը, իսկ ընկերության մասնաբաժինը ընդհանուր հիփոթեքային վարկերի պորտֆելում կազմեց 14.5 տոկոս՝ նախորդ տարվա համեմատ աճելով 1.3 տոկոսային կետով։ Կարելի՞ է, արդյոք, ենթադրել, որ Հայաստանի հիփոթեքային շուկան ակտիվանում է։

-Ե'վ Երևանում, և՛ մարզերում նախորդ տարի աճել է հիփոթեքային վարկերից օգտվողների թիվը։ Կարող ենք ասել՝ հիփոթեքային շուկան Հայաստանում դրսևորել է կայուն աճ։ Տարվա ընթացքում վարկային գումարն աճել է 13 տոկոսով կամ ավելի քան 18 մլրդ դրամով։ Այս ամենը թույլ է տալիս ենթադրել, որ հիփոթեքային վարկավորումը շարունակում է զարգանալ։ Ակնկալում ենք, որ մոտակա տարիներին կունենանք ավելի մեծ նվաճումներ։ Մեծ են նաև ակնկալիքները կենսաթոշակային բարեփոխումներից։ Ակնկալում ենք, որ դրա արդյունքում տոկոսադրույքները կնվազեն, ինչն էլ կնպաստի շուկայի ակտիվացմանը։ Կենսաթոշակային ռեֆորմը հանգեցնում է երկար փողերի ֆինանսնական շուկաներում, ինչն իր հետ բերում է առաջարկի աճի, դա էլ իր հերթին կնպաստի վարկավորման պայմանների լավացմանը։

-Կենսաթոշակային բարեփոխումների իրական արդյունքների համար մի քանի տարի է անհրաժեշտ, սակայն Դուք կարծես թե խոսում եք մոտ ապագայի մասին։ Այսինքն, կարծում եք, որ ավելի վա՞ղ կլինի ռեֆորմի ազդեցությունը հիփոթեքային շուկայի վրա։

-Ինձ թվում է, այս տարվա ավարտին արդեն կզգացվի ռեֆորմի ազդեցությունը։

-Վերադառնանք հիփոթեքային վարկավորմանը։ Ինչո՞վ կպայմանավորեք հիփոթեքային շուկայի աճը։ Արդյոք վարկավորման պայմաննե՞րն են լավացել, թե՞ վարկավորման վերաբերյալ իրազեկությունն է բարձրացել։

-Վարկավորման պայմանները նախորդ տարիների համեմատ գրեթե փոփոխություն չեն կրել։ Գուցե մի փոքր վատթարացում լինի 2008-ի հետ համեմատած, երբ հիփոթեքային շուկան հասել էր իր լավագույն ցուցանիշներին, սակայն ավելի վաղ շրջանի հետ համեմատած՝ գրեթե փոփոխություն չկա։ Բնակարանները տրվում են մոտ 12 տոկոս տոկոսադրույքով: Դա բավական լավ ցուցանիշ է, եթե համեմատում ենք ֆինանսական շուկայի, ավանդների և մյուս տեսակի վարկերի տոկոսադրույքների հետ։ Վարկերի ժամկետայնության առումով ևս բարելավում կա։ Եթե 2007-2008 թվականներին վարկերը տրվում էին միջինում 10 տարի մարման ժամկետով, ապա այժմ միջին ժամկետայնությունը գրեթե 12-15 տարի է։ Հիփոթեքային վարկավորման աճի հիմնական խթանը տնտեսության վիճակն է, և հետճգնաժամային կայուն աճը նկատելի է նաև հիփոթեքային վարկավորման մեջ։

-Հիփոթեքային վարկավորման արևմտյան մոդելով որքան մեծ է վարկի կանխավճարը, այնքան վարկավորումը երկարաժամկետ է և ցածր տոկոսադրույքներով։ Սակայն Հայաստանում կարծես թե չի գործում այս մոդելը։

-Ճի՛շտ եք, դա ընդունված տարբերակ է։ Մեծ կանխավճարի դերը ռիսկի զսպումն է, և 30 տոկոս նվազագույն կանխավճարը ընդունված ցուցանիշ է աշխարհի շատ երկրներում։ Որոշ պետություններում նույնիսկ օրենքով ամրագրված է, որ 20 տոկոսից պակաս կանխավճար չպետք է լինի։ Ենթադրելի է, որ 30-ից ավելի կանխավճարի դեպքում վարկի տոկոսադրույքները պետք է զգալի ցածր լինեն։ Սակայն Հայաստանում իրավիճակը մի փոքր այլ է։ Այստեղ գնագոյացման մեխանիզմում մեծ է փողի ինքնարժեքը։ Այսինքն, եթե միջոցները ներգրավվում են 10 տոկոսով, ապա վարկերը տրամադրվում են 12 տոկոսով, և այս պարագայում կապ չունի, կանխավճարը մեծ է, թե փոքր։

-Այսինքն դուք խնդիրը տեսնում եք միայն ներգրավված թանկ միջոցների մե՞ջ։

-Այո՛, դա է հիմնական պատճառը հիփոթեքային վարկավորման մեջ. գնագոյացման հիմնական մասը ներգրավված միջոցների ինքնարժեքն է։

-Իսկ բարձր կանխավճարը խոչընդոտ համարվո՞ւմ է այս պարագայում։

-Կանխավճարն իրոք շարունակում է խնդիր լինել մեզ համար։ Ցավոք, ի տարբերություն այլ երկրների, մեզ մոտ դեռ չի գործում մի մեխանիզմ, որը թույլ կտար ցածր կանխավճարով վարկեր վերցնել։ Համաշխարհային պրակտիկայում գորյություն ունի այսպես կոչված հիփոթեքային ապահովագրություն, որի հիմնական գաղափարը կայանում է նրանում, որ եթե անձը ունի կայուն եկամուտ և կարող է վարկ վերցնել, բայց չունի հավաքած միջոցներ կանխավճար կատարելու համար, ապա կարող է ապահովագրական ընկերության հետ պայմանագիր կնքել լրացուցիչ 20 կամ 30 տոկոսի համար և օգտվել հիփոթեքային վարկից։ Հայաստանում, ցավոք, կյանքի ապահովագրություն դեռևս չկա, կա այլ տարբերակ՝ կյանքի ապահովագրություն դժբախտ պատահարից։ Այս պարագայում, եթե դժբախտ դեպքի հետևանքով վարկառուն չի կարողանում մարել գումարը, ապա դա անում է ապահովագրական ընկերությունը։

-Ինչպես անցյալ տարի, այնպես էլ նախորդ տարիներին հիփոթեքային վարկերի զգալի մասը տրամադրվել է Երևան քաղաքում և ավելի փոքր մասը՝ Հայաստանի մարզերում։ Ինչո՞վ դա կպայմանավորեք։

-Տոկոսային համամասնությամբ եթե նայենք, ապա վարկերի գրեթե 30 տոկոսը տրամադրվել էր մարզերում, այսինքն` մոտավորապես մեկ երրորդը։ Հաշվի առնելով այն, որ Երևանում բնակարաններն ավելի թանկ են, ծավալային առումով ևս Երևանում տրամադրված վարկերը գերազանցել են մարզերում տրամադրված վարկերին։ Մարզերում հիփոթեքային վարկերից օգտվողների սակավությունը բացատրվում է նաև նրանով, որ այնտեղ բնակարաններն ավելի էժան արժեն, և հաճախ կարիք չի լինում հիփոթեքային վարկերից օգտվելու։ Բացի այդ, մեծ է Երևանի անշարժ գույքի նկատմամբ պահանջարկը։ Միջոցներն ու եկամուտներն այստեղ ավելի շատ են, իսկ բանկերը ավելի ակտիվ են վարկեր տրամադրելիս։ Մարզերում բանկերն ավելի քիչ են տրամադրում հիփոթեքային վարկեր, քանի որ այնտեղ անշարժ գույքի շուկայի լիկվիդայնությունն ավելի ցածր է։ Եթե, օրինակ, Երևանում ինչ-որ վարկառու չկարողանա մարել վարկը, ապա բանկն ավելի շուտ և ավելի բարձր գնով կկարողնա իրացնել բնակարանը, քան մարզերում։

-Հայաստանում շինարարությունը վերջին տարիներին շարունակական անկում է գրանցում և, կարծես, ճգնաժամային վիճակում է։ Դա ինչպիսի՞ ազդեցություն է ունենում հիփոթեքային վարկավորման վրա։

-Իհարկե, որոշակի ազդեցություն կա։ Սակայն դա միանշանակ չէ։ Եթե շինարարներին հարցնեք, նրանք էլ կասեն, որ հիփոթեքային վարկավորումը լավը չի, դրա համար էլ շինարարություն չկա։ Սակայն պետք է հաշվի առնել, որ 2007-2008 թվականներին նոր կառուցվող բնակարանների պահանջարկը, այդ թվում նաև հիփոթեքային վարկով, հիմնականում ներդրումային բնույթ էր կրում։ Այսինքն` շատ ժամանակ մարդիկ ձեռք էին բերում բնակարանը ոչ թե այնտեղ բնակվելու համար, այլ որպես ներդրում, քանի որ անշարժ գույքի շուկան գնալով աճում էր, և դա շատ գրավիչ ներդրում էր։ Հաշվի առնելով նաև այն, որ Հայաստնում ներդրումային գործիքները որպես այդպիսին զարգացած չեն, և չկա բարենպաստ միջավայր, ապա ներդրումների զգալի մասը կենտրոնացված էր հենց անշարժ գույքի բնագավառում, և դրա մի մասն էլ գնում էր հենց նոր կառուցվող բնակարանների վրա։ Գնանկումը, սակայն, հանգեցրեց նրան, որ ներդրողներն սկսեցին վախենալ և այժմ ավելի զգուշավոր են ներդրումներ կատարելիս։ Եթե անշարժ գույքի շուկայում լինի գնաճ, ապա շինարարությունը կակտիվանա, և ներդրումային մասը, այդ թվում նաև հիփոթեքային վարկավորումը, կզարգանա։

-Ներկայումս ի՞նչ արտոնություններ կան հիփոթեքային շուկայում, ինչո՞վ է այն գրավիչ անշարժ գույք ձեռք բերողների համար։

-Որպես արտոնություն կարող եմ նշել «Բնակարաններ երիտասարդ ընտանիքներին» պետական ծրագիրը, սակայն դա որոշակի խմբի մարդկանց համար է, իսկ արտոնություններ որպես այդպիսիք չկան։

Հարցազրույցը` Գոհար Ավետիսյանի