Անշարժ գույքի առաջնային ու երկրորդային շուկաների միջև առկա է որոշակի խզվածք՝ ինչպես գնային, այնպես էլ պահանջարկի տեսանկյունից. տնտեսագետ

ԵՐԵՎԱՆ, 20 ՕԳՈՍՏՈՍԻ, ԱՐՄԵՆՊՐԵՍ։ Հայաստանում անշարժ գույքի շուկան շարունակում է բավականին ակտիվ մնալ: Եկամտային հարկի վերադարձի ծրագրի կիրառման վերաբերյալ առաջիկա սահմնափակումները քաղաքացիներին մղում են օգտվել դեռևս առկա հնարավորությունից, ինչն էլ խթանում է շինարարության, հատկապես՝ բնակարանային շինարարության աճը: 

«Արմենպրես»-ի թղթակցի հետ զրույցում իրավիճակն այդպես բնորոշեց Հայաստանի պետական տնտեսագիտական համալսարանի «Ամբերդ» հետազոտական կենտրոնի փորձագետ Նարինե Պետրոսյանն՝ ընդգծելով, որ իր գնահատմամբ՝ անշարժ գույքի շուկան պետք է ունենա ինքնակարգավորման հնարավորություն։

- Ինչպիսի՞ իրավիճակ է Հայաստանի անշարժ գույքի շուկայում, ի՞նչ միտումներ կարձանագրեք:

- Պաշտոնական տվյալների համաձայն՝ անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքի պետական գրանցման գործարքների քանակը 2024 թվականի առաջին կիսամյակում ավելացել է 16.3 տոկոսով: Ընդ որում՝ գործարքների 27.1 տոկոսը իրականացվել է Երևանում: Միաժամանակ, գործարքների քանակի աճ է նկատվում նաև մարզերում (քաղաքային բնակավայրերում՝ 11.3, գյուղերում՝ 19.9 տոկոսով), ինչը դրական միտում է տարածքային անհամաչափ զարգացման հետ կապված խնդիրները մեղմելու տեսանկյունից:

Մեծ է օտարման գործարքների տեսակարար կշիռը՝ շուրջ 34.1 տոկոս: Նշանակալիորեն ավելացել են գույքի առաջնային գրանցման գործարքները՝ 49.5 տոկոս: Օտարման գործարքներն ավելացել են 9.4, իսկ վարձակալությանը՝ 10.9 տոկոսով: Գործարքների կառուցվածքում գերակշռում են հողի (41.3%) և բնակարանների (22.1%) ձեռքբերմանն առնչվողները:

Առք ու վաճառքի գործարքներն աճել են 13.6 տոկոսով: Ընդ որում, գերակշռում են հողի (45.7%) և բնակարանների (25.3%) հետ կապված գործարքները: Սակայն, պետք է հաշվի առնել՝ առք ու վաճառքի գործարքներում արտացոլվում են նաև տվյալներ, որոնք վերաբերում են ընթացիկ տարում շահագործման հանձնված բնակելի տարածքներին, որոնց շինարարությունը սկսվել էր նախորդ տարիներին: Այսինքն, առք ու վաճառքի գործարքում ցուցանիշն արտացոլվում է միայն տվյալ գույքի վերաբերյալ ավարտական ակտ տրամադրելուց և դրա նկատմամբ իրավունքի պետական գրանցում իրականացնելուց հետո: Այդ առումով, կարծում եմ՝ գործարքների քանակի ներկայիս աճը հիմնականում պայմանավորված է նախորդ տարիների ակտիվությամբ: Շուկայում ներկայումս տիրող իրավիճակի իրական պատկերը պարզ կդառնա հաջորդ 3-4 տարվա ընթացքում:

Հետաքրքիր է նաև օտարերկրյա քաղաքացիների մասնակցությամբ իրականացված գործարքների պատկերը: Առք ու վաճառքի գործարքների 6.4 տոկոսի դեպքում կողմերից առնվազն մեկը եղել է այլ երկրի՝ գերազանցապես ՌԴ քաղաքացի (թեև ավելի շատ վաճառել են, քան գնել): Նախորդ տարվա համեմատ օտարերկրացիների մասնակցությամբ անշարժ գույքի գնման գործարքների քանակը նվազել է 19.2, իսկ վաճառքինը՝ 22.5 տոկոսով:

Գների առումով զարգացումներն անկանխատեսելի են, երբեմն՝ նույնիսկ անբացատրելի: Վերջին 3 տարիներին Հայաստանում բնակարանների շուկայական արժեքն արագ տեմպերով աճում է: Դա ավելի ցայտուն է հատկապես Երևանի Կենտրոն վարչական շրջանում, որտեղ բնակարանների մեկ քառակուսի մետրի գները նշված ժամանակաշրջանում շուրջ 300 000 ՀՀ դրամի աճ են գրանցել՝ 2021 թվականի 633 հազար դրամից 2024-ի առաջին կիսամյակում հասնելով 911.5 հազար դրամի։ Մարզերում նույնպես բնակարանների գներն աճել են, հատկապես՝ խոշոր կամ զբոսաշրջային կենտրոն համարվող քաղաքներում (Ծաղկաձոր, Աբովյան, Վաղարշապատ):

Այնուամենայնիվ, անշարժ գույքի շուկայում նկատվում է գների աճի տեմպի որոշակի կայունացման միտում: Իմ խորին համոզմամբ՝ դա առաջին հերթին պայմանավորված է եկամտային հարկի վերադարձի մեխանիզմի կիրառման տևողությամբ: Ծրագիրը գործում է բավական երկար ժամանակ, ուստի դրանից օգտվելու հնարավորություն ունեցողներից շատերն արել են դա՝ շղթայաբար խթանելով նաև գների աճը: Շուկայում գների որոշակի կայունացման է հանգեցրել այն հանգամանքը, որ յուրաքանչյուր հարկ վճարող կարող է միայն մեկ անգամ օգտվել այդ ծրագրից:

- Նկատվո՞ւմ է նոր բնակտարածքների կառուցման ծավալների փոփոխություն:

- Իրականում, շուկան շարունակում է բավականին ակտիվ մնալ: Եկամտային հարկի վերադարձի ծրագրի կիրառման վերաբերյալ առաջիկա սահմանափակումները քաղաքացիներին մղում է օգտվել առկա հնարավորություններից, ինչն էլ խթանում է շինարարության, հատկապես՝ բնակարանային շինարարության աճը: 

- Ինչպիսի՞ն է առաջարկի և պահանջարկի հարաբերակցությունը առաջնային և երկրորդական շուկաներում: 

- Առաջնային ու երկրորդային շուկաների միջև ներկայումս առկա է որոշակի խզվածք՝ ինչպես գնային, այնպես էլ պահանջարկի տեսանկյունից: Խնդիրն այն է, որ առաջնային շուկան ենթադրում է նոր և ավելի բարվոք շենքային պայմաններ: Բացի այդ, առաջնային շուկայից բնակարաններ ձեռք բերելու համար գործում է եկամտային հարկի վերադարձի մեխանիզմը, ինչի արդյունքում էլ այն ավելի է գրավում հասարակությանը:

Երկրորդային շուկան այժմ շատ ավելի պասիվ վիճակում է։ Եթե նախորդ տարիներին արտաքին բարենպաստ գործոնները խթանում էին նաև երկրորդային շուկայի բարձր ակտիվությունը, ապա այժմ այդ գործոնները գրեթե վերացել են, իսկ շուկան ակտիվացնող ՌԴ քաղաքացիները վերադառնում են հայրենիք:

- Որո՞նք են Հայաստանի անշարժ գույքի շուկայում առկա հիմնական խնդիրները և, ըստ ձեզ, ինչպիսի՞ն են դրանց լուծումները:

- Այդ հարցին պատասխանելու համար պետք է շուկայի վերաբերյալ հստակ պատկերացում ունենալ, իսկ հայաստանյան անշարժ գույքի շուկան այս առումով խիստ անկանխատեսելի է: Գոնե վիճակագրական տեսանկյունից խնդիրը գործարքների հաշվառման մեջ է, ինչը ոչ միայն վիճակագրական, այլև ինչ-որ չափով նաև մեթոդաբանական ու վերահսկողական խնդիր է: Վառ օրինակը, թերևս, նախորդ երկու տարիներին վարձակալական գործարքների հետ կապված իրավիճակն էր. օտարերկրյա քաղաքացիների նշանակալի ներհոսքը չուղեկցվեց վարձակալական գործարքների աճով: Սա շուկայի կարգավորման տեսանկյունից էական խնդիրներ է ենթադրում: Ներկայումս այս ուղղությամբ որոշ քայլեր են ձեռնարկվել, օրինակ, վարձակալական գործարքները չգրանցելու պարագայում սահմանվել է անշարժ գույքի կադաստրային արժեքի 5 տոկոսի չափով տուգանք (ոչ ավել, քան 500.000 դրամը): Նման խախտման կրկնությունը հանգեցնում է գույքի կադաստրային արժեքի 10 տոկոսի չափով տուգանքի՝ առավելագույնը 1 մլն դրամի: Սա որոշ չափով զսպող գործիք է շուկան կարգավորելու համար, բայց այս պարագայում էլ թաքնված գործարքները բացահայտելու համար պետք է կատարելագործել վերահսկողական մեխանիզմները, ինչն իրականում բավականին բարդ է:

Մյուս խնդիրը կապված է շուկայի հնարավոր գերտաքացման ռիսկերի հետ: Գերտաքացումն ինչ-որ պահից կարող է վերածվել ճգնաժամի՝ ընդգրկելով ինչպես անշարժ գույքի շուկան, բանկային համակարգը և կառուցապատող ընկերություններին, այնպես էլ հասարակության այն շերտերին, որոնք ներկայումս շուկայի ակտիվ մասնակիցներ են: Անշարժ գույքի և հիփոթեքի շուկաներում գերտաքացման ռիսկերը փոխկապակցված են։ Դրանք բխում են առաջին հերթին հիփոթեքի ծավալների անհարկի ավելացումից, ինչն էլ խթանում է անշարժ գույքի գների գերարժևորումը։

Իրականում, անշարժ գույքի շուկան, պատկերավոր ասած, պատուհաս է դարձել պետական բյուջեի համար: Եկամտային հարկի վերադարձի մեխանիզմի կիրառման հետևանքով վերջին 5 տարիների ընթացքում հիփոթեքային վարկավորման ծավալների աճն ուղեկցվել է անշարժ գույքի գների աճով, ինչը հիփոթեքային վարկավորման ծավալների՝ չափից շատ ավելացման հետևանք է։ Արդյունքում՝ հիփոթեքային վարկի տոկոսադրույքի դիմաց եկամտային հարկի վերադարձի ծրագրով 2021 թվականին պետբյուջեից վճարվել է մոտ 36, 2022-ին՝ 52, 2023-ին՝ արդեն մոտ 80 մլրդ դրամ: Այն, մեր սահմանափակ բյուջեի անսահմանափակ ծախսերի պարագայում իրապես հսկայական բեռ և ճնշում է:

Մեկ այլ խնդիր է նաև այն, թե որքանով այս ծրագիրը ծառայեց նպատակին: Ծրագիրն այժմ աստիճանաբար մոտենում է տրամաբանական ավարտին, սակայն արդյոք արդյունքները գոհացնող են: Ծրագրից գերազանցապես օգտվել են և օգտվում են միջին ու բարձր եկամուտ ունեցողները, թեպետ ի սկզբանե այն նախատեսված էր բնակարանի իրական կարիք ունեցող սոցիալապես առավել անապահով շերտերի համար, ինչն էլ նվազեցնում է կատարված հսկայածավալ ծախսերի իրական սոցիալական դերն ու նշանակությունը:

- Ինչպե՞ս եք գնահատում Հայաստանի անշարժ գույքի շուկայի զարգացման հնարավորությունները և հեռանկարները:

- Նախ՝ պետք է հասկանանք, թե գործող իրավակարգավորումների ինչ փոփոխություններ կարող են լինել, մակրոտնտեսական հիմնական ցուցանիշների ինչպիսի զարգացումներ կարող ենք ակնկալել և, ի վերջո, հասարակության սպասումներն ինչպե՞ս են դիրքավորվում:

Տեսեք, եկամտային հարկի վերադարձի ծրագիրը վերացվելու է նախ Երևանում, ապա նաև՝ մարզերում: Արդյունքում՝ առնվազն առաջիկա մի քանի ամիսներին բոլոր նրանք, ովքեր դեռևս չեն օգտվել ծրագրից, կփորձեն առաջնային շուկայից ձեռք բերել բնակարաններ: Սա կարող է նպաստել առաջիկա տարիներին անշարժ գույքի շուկայի ակտիվության պահպանմանը: 

Մյուս կողմից, Երևանում շինարարների համար սահմանվել են նոր, էապես բարձրացված տեղական վճարներ և տուրքեր՝ սահմանելով 4 մլն դրամ բազային վճար և 7 մլն դրամ բազային տուրք: Մինչդեռ նախկինում կառուցապատողները շինարարության թույլտվություն ստանալու համար վճարում էին ընդամենը 700 հազար ՀՀ դրամ։ Սրանով ինչ-որ չափով կարծես փորձ է արվում մեղմել եկամտային հարկի մեխանիզմի կիրառման արդյունքում շինհրապարակի վերածված մայրաքաղաքում անշարժ գույքի շուկայի խնդիրները:

Այնուամենայնիվ, եղել և մնում եմ այն կարծիքին, որ անշարժ գույքի շուկան պետք է ունենա ինքնակարգավորման հնարավորություն։ Տարիների փորձը վկայում է, որ մենք արհեստականորեն ճնշում ենք այս շուկան՝ կիրառելով խթանիչ տարբեր գործիքներ: Արդյունքում՝ ներդրվում են նոր բաղադրիչներ (վարչական տուրքերի աճ, տարաբնույթ հարկային վճարումներ, եկամտային հարկի վերադարձ և այլն), որոնք արհեստականորեն բարձր են պահում անշարժ գույքի գները։

Չպետք է մոռանանք նաև ԼՂ-ից տեղահանված մեր հայրենակիցների բնակեցման խնդրի մասին, որը շուկան ապակայունացնող մեկ այլ գործոն է: ՀՀ կառավարության որոշմամբ՝ արցախցիներին տրամադրվում են հավաստագրեր՝ նոր բնակարաններ ձեռք բերելու համար: Այս հանգամանքն էլ կարող է հանգեցնել գների հերթական անտրամաբանական աճի, իսկ հատկացված միջոցներն էլ արդեն գուցե չբավարարեն բնակարանի ձեռքբերման համար: Արդյունքում՝ շուկան կրկին անհարկի կտաքանա, իսկ ԼՂ-ի մեր հայրենակիցների բնակարանային խնդիրները կշարունակեն մնալ արդիական:

Լիահույս եմ, որ ապագայում կհասնենք մի այնպիսի կետի, երբ անշարժ գույքի շուկան այլևս արհեստականորեն չի խթանվի, իսկ շուկայի ինքնակարգավորումն ու համեմատաբար ցածր արտաքին ազդեցությունները հնարավորություն կտան ի վերջո կայունացնել անշարժ գույքի շուկայում անընդհատ փոփոխվող գները:

Հրայր Նազարյան