Между первичным и вторичным рынками недвижимости существует определенный разрыв, как по цене, так и по спросу - экономист

Рынок недвижимости в Армении продолжает оставаться достаточно активным. Грядущие ограничения по применению программы возмещения подоходного налога побуждают граждан воспользоваться еще имеющейся возможностью, что стимулирует рост строительства, особенно жилищного. 

В беседе с корреспондентом Арменпресс эксперт исследовательского центра "Амберд" Армянского государственного экономического университета Нарине Петросян подчеркнула, что, по ее мнению, рынок недвижимости должен иметь возможность саморегулирования.

- Какова ситуация на рынке недвижимости Армении, какие тенденции Вы фиксируете?

- По официальным данным, количество сделок по государственной регистрации прав на недвижимое имущество в первом полугодии 2024 года выросло на 16,3%. При этом 27,1% сделок было осуществлено в Ереване. Вместе с тем в областях также наблюдается рост количества сделок (11,3% в городских поселениях, 19,9% в селах), что является положительной тенденцией с точки зрения смягчения проблем, связанных с неравномерностью территориального развития.

Доля операций по отчуждению высока – около 34,1%. Значительно возросли операции по первичной регистрации имущества – на 49,5%. Сделки по отчуждению увеличились на 9,4%, а по аренде – на 10,9%. В структуре сделок преобладают сделки, связанные с приобретением земли (41,3%) и квартир (22,1%).

Операции купли-продажи увеличились на 13,6%. При этом преобладают сделки, связанные с землей (45,7%) и квартирами (25,3%). Однако следует учитывать, что в сделках купли-продажи отражаются также данные, относящиеся к введенным в эксплуатацию в текущем году жилым помещениям, строительство которых было начато в предыдущие годы. Иными словами, в сделке купли-продажи индекс отражается только после того, как на данный объект недвижимости выдан акт приема-передачи и проведена государственная регистрация права на него.

В этом смысле я считаю, что нынешний рост количества сделок обусловлен, главным образом, активностью предыдущих лет. Реальная картина текущей ситуации на рынке прояснится в ближайшие 3-4 года.

Интересна и картина сделок с участием иностранных граждан. В 6,4% сделок купли-продажи хотя бы одна из сторон была гражданином другой страны, преимущественно Российской Федерации (хотя продали больше, чем купили). По сравнению с предыдущим годом количество сделок покупки недвижимости с участием иностранцев сократилось на 19,2%, продажи - на 22,5%.

Динамика цен непредсказуема, а иногда даже необъяснима. За последние 3 года рыночная стоимость квартир в Армении стремительно растет. Особенно это заметно в административном округе Кентрон Еревана, где цены на квартиры за квадратный метр за указанный период выросли примерно на 300 000 драмов - с 633 000 драмов в 2021 году до 911 500 драмов в первой половине 2024 года. Цены на квартиры также выросли в регионах, особенно в городах, считающихся крупными или туристическими центрами (Цахкадзор, Абовян, Вагаршапат).

Тем не менее рынок недвижимости демонстрирует определенную стабилизирующую тенденцию в темпах роста цен. Я глубоко убеждена, что это связано, прежде всего, с длительностью действия механизма возврата подоходного налога. Программа существует уже довольно давно, поэтому многие, кто смог ею воспользоваться, сделали это, что также вызвало цепную реакцию повышения цен. Тот факт, что каждый налогоплательщик может воспользоваться этой программой только один раз, привел к определенной стабилизации цен на рынке.

- Каково соотношение спроса и предложения на первичном и вторичном рынках? 

- Сейчас существует определенный разрыв между первичным и вторичным рынками, как по цене, так и по спросу. Проблема в том, что первичный рынок предполагает новые, лучшие условия строительства. Кроме того, существует механизм возврата подоходного налога при покупке квартир на первичном рынке, что делает его еще более привлекательным для населения.

Вторичный рынок сейчас гораздо более пассивен. Если в предыдущие годы благоприятные внешние факторы стимулировали высокую активность вторичного рынка, то сейчас эти факторы практически исчезли, и активизировавшие рынок российские граждане возвращаются на родину.

- Каковы основные проблемы на рынке недвижимости Армении и, по Вашему мнению, каковы пути их решения?

- Чтобы ответить на этот вопрос, нужно иметь четкое представление о рынке, а рынок недвижимости Армении в этом плане крайне непредсказуем. По крайней мере, со статистической точки зрения проблема заключается в учете операций, который является не только статистической проблемой, но и в некоторой степени методологической и контрольной проблемой. Ярким примером стала, пожалуй, ситуация с арендными сделками в предыдущие два года. Значительный приток иностранных граждан не сопровождался ростом сделок по аренде.

Это подразумевает существенные проблемы с точки зрения регулирования рынка. В настоящее время в этом направлении предприняты некоторые шаги, например, в случае нерегистрации сделок аренды наложен штраф в размере 5% от кадастровой стоимости недвижимости (не более 500 тысяч драмов). Повторное нарушение влечет за собой штраф в размере 10% от кадастровой стоимости объекта недвижимости, но не более 1 миллиона драмов. Это в какой-то степени сдерживающий инструмент регулирования рынка, но даже в этом случае для выявления скрытых сделок необходимо совершенствовать механизмы контроля, что на самом деле достаточно сложно.

Другая проблема связана с рисками возможного перегрева рынка. Перегрев в какой-то момент может перерасти в кризис, охватывающий как рынок недвижимости, банковскую систему и строительные компании, так и те слои общества, которые в настоящее время являются активными участниками рынка. Риски перегрева на рынках недвижимости и ипотечного кредитования взаимосвязаны. Прежде всего, они возникают из-за неоправданного увеличения объемов ипотечного кредитования, что стимулирует завышение цен на недвижимость.

Фактически рынок недвижимости, образно говоря, стал бичом для государственного бюджета. В результате применения механизма возмещения подоходного налога рост объемов ипотечного кредитования за последние 5 лет сопровождался ростом цен на недвижимость, что является следствием чрезмерного увеличения объемов ипотечного кредитования. В результате в 2021 году из госбюджета было выплачено около 36 млрд драмов, в 2022 году – 52 млрд драмов, а в 2023 году уже около 80 млрд драмов по программе возврата подоходного налога в счет процентов по ипотечному кредиту. Это действительно огромное бремя и давление при неограниченных расходах нашего ограниченного бюджета.

Другая проблема заключается в том, насколько хорошо эта программа выполнила свою задачу. Сейчас проект постепенно приближается к своему логическому завершению, но удовлетворительны ли результаты? Программой пользовались и продолжают пользоваться люди со средним и высоким достатком, хотя изначально она была рассчитана на наиболее социально незащищенные группы населения, имеющие реальную потребность в жилье, что снижает реальную социальную роль и значимость огромных затрат.

Грайр Назарян 

Полностью интервью читайте на сайте Арменпресс по адресу